Kosten bedrijfspand kopen: overdrachtsbelasting, btw en bijkomende kosten (2026)

De koopprijs is maar een deel van wat een bedrijfspand u kost. Bij een bestaand pand komt er alleen al aan overdrachtsbelasting 10,4% bij, en het onderzoek, de notaris, de financiering en de kosten van eigendom komen daar nog bovenop. Hieronder ziet u waar u op moet rekenen, en waar de regels anders werken dan veel kopers verwachten.

Overdrachtsbelasting: 10,4% op bedrijfsvastgoed

Koopt u een bestaand bedrijfspand, dan betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting, berekend over de koopprijs of over de waarde in het economisch verkeer als die hoger is. De belasting is verschuldigd door de koper, en bedrijfsvastgoed wordt bijna altijd “kosten koper” (k.k.) verkocht. De notaris int de belasting bij de levering. Bij een bedrijfshal van € 5 miljoen is dat € 520.000, en daarom hoort die post vanaf het begin in de businesscase, en niet pas bij de notaris.

Wie de aandelen koopt van een vennootschap die het pand bezit, in plaats van het pand zelf, ontloopt de belasting niet per se: ook de verkrijging van een aanmerkelijk belang in een vastgoedrijke vennootschap kan belast zijn met overdrachtsbelasting. Vraag fiscaal advies voordat u een deal zo inricht.

Btw in plaats van overdrachtsbelasting bij nieuwbouw

Een nieuw pand dat vóór of binnen twee jaar na de eerste ingebruikname wordt verkocht, is belast met 21% btw, en dat geldt ook voor bouwgrond. De overdrachtsbelasting is dan normaal vrijgesteld. Kan uw onderneming de btw op haar activiteiten aftrekken, dan is die btw vooral een kwestie van liquiditeit en geen kostenpost, maar u moet hem wel voorfinancieren tot u hem terugkrijgt. Kunt u de btw niet volledig aftrekken, dan kost een nieuw pand u meer aan belasting dan een bestaand pand.

Bij een bestaand pand kunnen koper en verkoper in sommige gevallen samen kiezen voor een belaste levering. Daarvoor moet de koper het pand (vrijwel) volledig gebruiken voor btw-belaste activiteiten. Dat is vooral van belang voor de btw-positie van de verkoper; laat uw fiscalist het controleren voordat de koopovereenkomst wordt getekend.

Waar u bij de aankoop nog meer op rekent

De kosten van eigendom

• Onroerendezaakbelasting (OZB). Voor bedrijfsvastgoed heffen gemeenten een eigenarendeel en een gebruikersdeel, allebei op basis van de WOZ-waarde. Als huurder betaalde u alleen het gebruikersdeel; als eigenaar-gebruiker betaalt u beide.
• Erfpacht. Staat het pand op erfpachtgrond, wat veel voorkomt in de Rotterdamse haven en in Amsterdam, dan betaalt u een canon aan de grondeigenaar, en canonherzieningen kunnen fors zijn. Controleer de voorwaarden en de datum van de volgende herziening voordat u koopt.
• Onderhoud en verzekering. Het dak, de vloer, de docks, de sprinkler en de installaties zijn nu uw kosten, niet die van een verhuurder. Het meerjarenonderhoudsplan uit het bouwkundig onderzoek laat zien wat eraan komt.
• Energie en netaansluiting. Heeft u meer netcapaciteit nodig, dan kan een verzwaring in gebieden met netcongestie jaren duren. Dat is een operationeel risico, en een waardevraag als u later verkoopt.

Kopen tegenover huren, op totale kosten

Vergelijk appels met appels: de koopprijs plus overdrachtsbelasting en eigendomskosten, tegenover tien jaar huur, servicekosten en indexatie, en wat het pand waard is als u vertrekt. In bedrijfspand huren of kopen leest u wanneer de rekensom in het voordeel van kopen uitvalt, en de huurprijzen per regio laten zien wat dezelfde ruimte aan huur zou kosten. Wat u vóór de aankoop controleert, staat in onze checklist voor due diligence.

Veelgestelde vragen