Wat is het ROZ-huurcontract? De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) publiceert modelhuurovereenkomsten die bijna elke verhuurder van bedrijfsruimte in Nederland gebruikt. Voor bedrijfshallen is dat het model voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek, samen met de bijbehorende algemene bepalingen. Dit artikel legt uit welke bepalingen voor een bedrijfshal het zwaarst wegen, en waar huurders en verhuurders elk over onderhandelen.
Een ROZ-huurcontract heeft drie lagen: de huurovereenkomst zelf, de algemene bepalingen waarnaar die verwijst, en de bijzondere bepalingen waarin partijen iets anders afspreken. De bijzondere bepalingen gaan voor. De ROZ vernieuwde de modellen in april 2025, vooral vanwege de nieuwe btw-regels voor servicekosten en nutsvoorzieningen; sindsdien kunnen partijen ook een andere prijsindex dan de CPI kiezen. Veel huurcontracten gebruiken nog het model van 2015, dus controleer altijd welke versie, en welke algemene bepalingen, u tekent.
Het huurrecht behandelt winkels, horeca en vergelijkbare ruimte (“290-bedrijfsruimte”) heel anders dan alle andere bedrijfsruimte. Bedrijfshallen, kantoren en lichte industrie zijn “230a-bedrijfsruimte”: er geldt geen wettelijke minimale looptijd en geen recht op verlenging. Na afloop van het huurcontract heeft de huurder alleen ontruimingsbescherming: binnen twee maanden na de ontruimingsdatum kan hij de rechter vragen de ontruiming uit te stellen, telkens met maximaal een jaar, en de rechter doet dat alleen als het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder. Daardoor zijn de looptijd, de verlengingen en de opzegmogelijkheden die u afspreekt veel belangrijker dan bij een winkel.
| Bepaling | Waar huurders over onderhandelen | Wat verhuurders beschermen |
|---|---|---|
| Gebruik en bestemming | Een bestemmingsclausule die ruim genoeg is om in te groeien, en de voorwaarde dat het omgevingsplan het gebruik toestaat | Geen gebruik dat het pand, de verzekering of de vergunningen schaadt, zoals gevaarlijke stoffen |
| Looptijd en verlenging | Opzeg- en verlengingsopties en opzegtermijnen die passen bij het bedrijfsplan | Een looptijd die lang genoeg is om incentives en investeringen te rechtvaardigen |
| Huur en indexatie | Een maximum op de jaarlijkse indexatie, huurvrije maanden | Volledige indexatie, en geen huurverlaging via de indexatie |
| Btw | Duidelijkheid over belaste verhuur en de 90%-verklaring | De verklaring van de huurder, en zijn verplichtingen als het gebruik verandert |
| Servicekosten | Een duidelijke lijst, een begroting en een jaarlijkse afrekening | Doorbelasting van de exploitatiekosten, met de juiste btw-behandeling |
| Zekerheid | Een lager bedrag, of een garantie die in de tijd afneemt | Een bankgarantie, vaak drie maanden huur, servicekosten en btw |
| Onderhoud | Groot onderhoud en de hoofdinstallaties voor rekening van de verhuurder | Klein en dagelijks onderhoud voor rekening van de huurder |
| Veranderingen | Vrijheid om stellingen, entresols en kantoren te plaatsen | Toestemmingsrechten, en verwijdering aan het einde van de huur |
| Onderverhuur | Het recht om een deel van de ruimte onder te verhuren of te delen | Schriftelijke toestemming vóór elke onderverhuur |
| Oplevering | Opleveren zoals ontvangen, minus normale slijtage, vastgelegd in een opleveringsrapport | Terug in de oorspronkelijke staat, op kosten van de huurder |
De huur wordt meestal jaarlijks geïndexeerd, in het ROZ-model met de consumentenprijsindex (CPI, alle huishoudens) van het CBS. Na de hoge inflatie van 2022 en 2023 vragen veel huurders nu om een maximum van ongeveer 3 tot 4% per jaar, soms gecombineerd met een minimum. Sinds 2025 kunnen partijen ook een andere index kiezen, maar die moet dan uitdrukkelijk in het huurcontract staan.
Servicekosten dekken de kosten die de verhuurder maakt voor het pand en het terrein, zoals beveiliging, groenonderhoud, onderhoud van de sprinkler en gedeelde ruimtes. De huurder betaalt maandelijks voorschotten en krijgt een jaarlijkse afrekening. Sinds 1 januari 2025 telt een post in de servicekosten voor de btw alleen als aparte prestatie als de huurder de leverancier kan kiezen of zelf bepaalt hoeveel hij afneemt; anders volgt die de btw-behandeling van de huur. Bij vrijgestelde verhuur betekent dat geen btw op die kosten, en voor de verhuurder geen aftrek van de btw op de kosten erachter.
Belaste verhuur kan alleen als de huurder het pand voor ten minste 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten, en moet met de verklaring van de huurder in het huurcontract worden vastgelegd (Belastingdienst).
De zekerheid is meestal een bankgarantie of een waarborgsom. Het ROZ-model laat het bedrag open; drie maanden huur plus servicekosten en btw is gebruikelijk. Het onderhoud wordt verdeeld in de algemene bepalingen: grofweg is de verhuurder verantwoordelijk voor de constructie en het groot onderhoud, en de huurder voor het klein en dagelijks onderhoud. Bij bedrijfshallen worden installaties, docklevellers of de sprinkler vaak naar de huurder verschoven, dus lees de lijst.
Aan het einde levert de huurder het pand op in de staat die bij aanvang is vastgelegd. Sta bij de oplevering op een gedetailleerd opleveringsrapport met foto’s: dat is de goedkoopste bescherming tegen een claim over de oplevering jaren later.
Wilt u weten wat een bedrijfshal per m² kost voordat u gaat onderhandelen? Bekijk de huurprijzen per regio.
Op zoek naar ruimte?Een bedrijfshal huren in Nederland, vanaf 500 m²Wij vinden het pand en onderhandelen het huurcontract in uw belang, bepaling voor bepaling. Een pand verhuren?Uw bedrijfspand verhurenWij vinden een betrouwbare huurder en spreken een huurcontract af dat de waarde van uw pand beschermt.Nee. Het is een model van de Raad voor Onroerende Zaken dat de meeste verhuurders van bedrijfsruimte gebruiken, maar partijen mogen elke bepaling in de bijzondere bepalingen aanpassen, of een eigen huurcontract gebruiken.
De ROZ-modellen zijn Nederlandse documenten. Met internationale huurders worden vaak Engelse vertalingen gebruikt; spreek in het huurcontract af welke taal voorgaat als de versies van elkaar verschillen.
Vijf jaar met een verlenging van vijf jaar is de meest voorkomende opbouw. Grote en op maat gebouwde bedrijfshallen worden vaak voor tien tot vijftien jaar verhuurd, terwijl korte contracten van één tot drie jaar meestal tegen de volle huur en zonder incentives komen.
Meestal eens per jaar, op basis van de consumentenprijsindex (CPI, alle huishoudens) van het CBS. Huurders onderhandelen vaak over een maximum van ongeveer 3 tot 4% per jaar; sinds 2025 staat het ROZ-model ook andere indexen toe, als het huurcontract die noemt.
Ja, aan het einde van de looptijd en met een juiste opzegging. Voor bedrijfshallen (230a-bedrijfsruimte) heeft de huurder geen recht op verlenging; hij kan de rechter alleen vragen de ontruiming uit te stellen, telkens met maximaal een jaar, en dat gebeurt alleen als het belang van de huurder zwaarder weegt dan dat van de verhuurder.
Twee korte stappen, binnen een minuut. Ik neem persoonlijk contact met u op, meestal binnen een paar uur.
Stap 1 van 2 · Wat u zoekt
Ik bekijk hem en neem contact met u op, meestal binnen een paar uur en altijd binnen één werkdag. Vragen in de tussentijd? Bel me op +31 6 59 12 91 27.
De juiste huur, met of zonder btw, het ROZ-contract, de huurderstoets en het energielabel: wat eigenaren moeten weten voordat ze verhuren.
Indicatieve huurprijzen per m² voor elke logistieke regio, van Rotterdam en Schiphol tot Venlo en Tilburg, en wat de prijs bepaalt.
Kortlopende huur, onderhuur, flexibele opslag bij een 3PL of self-storage: wat elke optie kost en wanneer die past.